攝於新文化運動紀念館
第九章不動產投資標的
1.房地產是一種與股票和債券存在很大差別的資產類型。
在投資組合中配置相關係數較低的資產類型，同時定期進行重新調整再平衡，可以減少投資產品組合的總體風險，
同時也會增加投資組合的長期收益。
美國房地產市場跟股票還有債券的相關係數一直維持在很低的水平。
即使21世紀第一個10年的中期，房地產市場呈現出低迷的狀態，投資組合中包含房地產投資的投資者，其收益還是高於其他投資者。
心得:
再平衡有兩種:
(1)均值回歸為前提，可已將表現較好的金融商品按比例賣出，轉買表現較差的金融商品。
(2)方法一的缺點再於需要轉換費用。若有新資金再買入表現較差的金融商品也可以。
2.房地產的收益來源
房地產投資可以帶來雙管齊下的收益，一個是租金收入，另一個房價增長因素。
美國的長期投資收益率平均在7%左右。
3.抗通膨
幾乎所有的房地產商用租約都包含通膨對沖機制。屋主可以透過一定範圍提升租金的方式將通膨造成的損失轉嫁給租戶。
因為屋主有提升租金的權利，所以房地產投資還是相當有吸引力。
投資者在自己的投資產品組合當中加入房地產投資的部份，就相當於在投資組合中建立了一個通膨對沖機制。
除了出租物業以外，自置房產在長期來看也是比較可靠的投資方式。不僅可以發揮投資的作用，而且也解決房主本身住房問題。
按照常年的情況來看，房主的年收益率超過3%，這樣的收益率與通貨膨脹率是基本持平。
投資者可以考慮在自住房產的同時也購買投資用的房地產。制定長期投資方案的過程，可以融合上述兩種房地產投資方式。
心得:
年輕時曾經租過小小的套房，月租3600元，租了三年。
但有一天房東跟我說要提升租金到5500元，因為附近宏達電最近很多新員工要來附近租屋，
不住叫我搬走，限我月底搬走，只好默默的離開。房東的確有定價的權力。有房真好，所以要有房。
個人認為房地產是個人資產中的一個重要成份，住宅擁有抗通貨膨脹來說，對投資組合中是有所幫助，
一般人能夠一生買一棟屬於自己的房子已經很不錯。書中提到自住的房地產不應該列為個人資產配置的一環，
原因使因為價格很難估算，且很難在投資組合中作再平衡。
但是自住的房貸其實占收入比重也許不低，因此比較好的理解方式是，
自己住的房屋算是個人資產配置的一部份，但是不列入再平衡的範圍內。原因是因為房價漲高漲低，
自己都要住，因此無法作債平衡，但是屋價對於個人或家庭的資產是具有心靈上穩定與實質價格穩定的作用。
若想要將房地產納入資產配置再平衡一環的投資人可以參考，REITs(Real Estate Investment Trust 不動產投資信託)，例如美國房地產市場為主的VNQ。
長期走勢與股市的波動相關性較高。若是單純就線型來看，相關性高應該不適合作為配置，但書中有提到因為房地產與股市的相關性不斷變化，
還是可以做為配置的一環，增加投資配置的多樣性，但配置不超過10%。
個人是認為如果相關性與股票較高，應該是其他組合的配置做完後，有餘力再作配置。至於為何相關性會較高，主因為在於股市好時，
熱錢會轉往房市，股市差時，大家又會賣房來還股市中的債務，因此相關性高。
ETF Vangard 房地產ETF VNQ與VTI VNQ比對:
從2011到年的績效比對來看，VTI是213%，0050是176%，VNQ是100%。
VNQ的介紹
4.商用不動產投資
想要實現對商用房地產的投資，可以透過三種方式，第一種是直接就物產進行投資；第二種是通過有限責任合夥公司的方式進行間接投資；
第三種是通過公開交易的房地產信託進行間接投資。每一種投資方式都是優點跟缺點並存。
雖然直接投資者可以委託管理公司來幫自己處理房產，但是管理費用的成本會降低投資的總收益。
商用不動產的投資方式
1.直接就物產進行投資，直接買房產
2.通過有限責任公司間接投資
3.通過不動產投資信托RIETS 投資
房地產投資信託基金是投資房地產比較簡單的方式
優點:
可以一籃子買該地區的房地產，且在股票市場中購買進場出場方便，但要注意內扣費用。
缺點
投資房地產投資信託基金，本身就涉及一定的管理費用，而投資房地產投資信託基金的共同基金亦涉及另外一個層面的管理費用。
第二個缺點就是，通常情況下，房地產投資信託基金的價格無法反應房地產資產淨值的真實價格。
房地產投資進信托基金的價格相較於房地產的價格要更加不穩定性。有時候股份脫手時的折扣可能會非常恐怖，
在資產淨值的基礎上可能會造成大量的溢價。
5.不動產信託基金
設定房地產投資信託基金的初衷是為了建議一種節稅的投資工具，投資者使用這種工具可以持有多樣的房地產投資產品。
管理房地產投資信託基金的公司基本上都不需要繳納聯邦所得稅或是州所得稅。管理公司要能夠達到美國國內稅務數的幾項需求:
1.全部資產75%以上用於房地產投資。
2.總收入的75%以上來自於房地產務業的租金。
3.應納稅收入的90%以上會按照一定的比例來支付紅利。
心得:
房地產信託基金初衷是一種節稅的投資工具，台灣的稅賦如下:
圖1引用自證交所資料:台灣不動產證券化之現況與主要國家之比較
圖1
國內REITs的年報酬率約4~4.5%左右，採6%的分離課稅，於收益分配前先行扣除，隔年不用併入所得課稅且免證券交易稅。
不動產受益證券配息之後股價會下降，因為發放配息時，基金資產中現金部位會減少，
配息適用「分離課稅」原則，投資人的投資收益，是依照 6%的稅率來課稅。
收到配息之前保管銀行會先扣6%的稅，投資人實際上拿到的只有公告配息金額的94%
隔年這筆配息收入就不用申報所得稅，因此適合存款大戶或有錢人做節稅。
美國的不動產投資信託(REITs)
符合美國聯邦稅法(內地稅則Internal Revenue Code)特別規定的一種不動產開發組織。
至少75%的資產及75%的獲利是不動產或相關金融產品、至少95%的可稅所得應分配給股東、
以較利於投資人的方式(例如小額投資、專業不動產的管理、強迫高比例的盈餘配股等)，提供投資人一個務實有效的投資選擇。
RETIS的缺點在於可能無法反應房產的真實價格，可能會有較大的溢折價情況。
若要投資RETIS，可以優先考慮國外ETF，由於國內的RETIS成交量較少，若真的有遇到需要出售時，可能有價無市。
6.不動產信託基金的分類
分為三個基本類別:
權益型、抵押型與混和型。
權益型是最純正的房地產持有形式。
權益型是由信託公司持有各個不動產，實際持有真實房產，透過租金或房地產價差來獲取利潤。
抵押權型:
信託公司不直接持有真實房產，而是像投資房貸債權公司的抵押債權，透過收取利息來獲利。
混和型:
上數兩種方式混和用，基金經理人會根據房市、市場景氣跟銀行利率變化，定期調整，權益型與抵押債權型的比例權重。
7.權益型房地產信託基金
權益型房地產信託基金的績效有兩種類型。第一種類型為在房地產信託基金股價的表現，第二種類型體現在股息支付以及由股息帶來的在投資收益。
以美國市場來說，主要房地產投資信託基金將應納稅收入中的至少90%以上的份額以股息的形式支付給股東，
公司則不需要因為公司收入而繳納企業所得稅。房地產投資信託基金的主要業績來自於股息生息率以及這些股息帶來的再投資收益。
心得:
房地產投資信託基金與一般美國股票無論是從風險的角度來看還是從收益的表度來看都是非常相近，可以說長期來看，
兩種投資產品的風險係數和收益率實際上是不相上下的。
作者提醒的是投資組合中房地產投資信託基金佔有20%的比重實在是太高。美國交易所中交易的房地產信託基金，
品種也不過是100種上下。房地產市場只是美國市場中一個狹小的區塊。
總市值來看比重還不到3%。他認為房地產信託指數基金在股票投資組合中佔比10%就差不多了。
權益型房地產投資信託基金是一種和其他資產類型相關係數不高的投資產品。
購買權益型房地產投資信託基金是其中最為方便也是最容易兌現的方式。
8.抗通膨
就傳統意義上來講，住房價格的增長速度和通貨膨脹率基本上不相上下，如果利率降低，
住房的增值速度就會超過通膨率。但是購買住房的時候，一定要考慮房屋地理位置的因素。
每個城鎮或都市都以一些區域的增值速度或是幅度高過其他區域的。美國有一些地區由於無法實驗工作機會增長，
所以房價上升的可能幾乎是微乎其微。
心得:
個人認為房地產地點絕對是最優先考量的因素，比起住屋的年齡或是格局都來的重要，因為地點決定機能，
機能決定人是否想入住，房價於是就是這樣撐了起來。如果不缺錢的人的話可能才會在偏遠的海邊或是山區買的度假小屋，好好優閒一下。
第十章另類投資標的:商品
1.商品
股票跟債券本來就是用來投資的，而商品是用來投機的，這邊商品是指包含實體資產與期貨合約，這種期貨合約追蹤的是一切產品的價格。
產品五花八門，從小賣到黃金到豬肉都在其中。資產都不屬於增長型資產。
例如今年買進一噸銅，十年後銅還是一噸，不會因為時間的過去，重量發生改變，也不會給股息與利息。
僅僅憑藉價格浮動這個因素是無法獲得投資收益的，扣除通膨後的投資收益可能是負的。
人類歷史上最近三次商品的漲價熱潮互相之間相隔的差距為30年，在漲價的熱潮過後，價格又會回到原本較低的水平。
扣除通貨膨脹的影響，漲價熱潮前後的物價基本上與漲價前保持不變。
對於投資者來說，商品基金之所以具有一定的吸引力，是因為商品跟股票還有債券的關係數較低。但長期來看，
商品的收益率很低，其次在股市崩盤時，商品總回報指數和股票就會出現較高的相關性。
投資的目的是為了實現一個長期的理財目標，因此我們在考慮自己的投資商品組合中到底應該包含投資商品時候，
需要考慮到商品的獲益是否可以超過該種類型商品的通貨膨脹率。
基本上指望長期收益會超過通膨率就是天方夜譚了。
2.收藏品作為資產配置
投資收藏品有幾個缺點，首先要有購買儲藏與收藏品投保的費用，佔據長期收益中相當一部分的比例。而且國家對於收藏品收資本收益稅，
這總稅比一般股票的稅率還高。
心得:
個人是認為收藏品作為資產配置的工具，對一般小資上班族來說的確是不切實際的投資工具。
第一個要先有鑑賞跟辨認真偽的收藏品的能力，光能做到這點不被騙，我想就可以有專業能力，像電視上的秦老闆一樣開當鋪做生意。
第二個就算有買到真貨，也要有足夠的地方或環境可以保存收藏品，例如名畫可能還需要有環境控濕度、控溫度等條件。
第三個是要有變賣的管道，收藏品難以辨認真偽，拿去賣人家未必識貨，未必願意買。
但是如果是祖先留下的寶物，或是加人贈送的收藏品，這個倒是可以善加利用，不過我想也是最後當沒飯吃的時候才會拿去販賣。
那什麼情況可能會把收藏品當作資產配置?
我認為是財富水平已經到一個程度的中上階級資本家，才會有考慮將部分的閒置資金配置到收藏品上，
畢竟收藏品並不會孳息，只能期待時間越久，能夠價值越高。
重點是如果買了很收藏品還要有後人可以幫忙維護收藏品的價值，比起其他資產維護成本高。
3.總結
在規劃投資產品組合時，商品和對沖基金不是理想的選擇，這些另類的投資產品的成本很高，這些成本基本上可以抵銷投資組合多樣會帶來的好處。
資本管理公司一直在不斷探索新的理念。也許有一天可以創造出低成本的指數或基金。這些產品和股票與債券之間的相關性可以維持在一個較低的水平。
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